Gérer l'habitat API

Pourquoi c'est compliqué ?

Si le parcours d’un porteur de projet, depuis l’idée jusqu’à l’ouverture de l’habitat a parfois l’allure d’un parcours du combattant, la gestion d’un habitat API après l’ouverture n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Elle est unique pour chaque projet et reflète sa spécificité, tant par rapport au contexte local (cf. notre page écosystème de l’hapi), qu’au type de logement et aux caractéristiques des habitants eux-mêmes.

Ce que l'on sait

La gestion d’un habitat API commence en principe à partir de l’emménagement des habitants. En réalité, la phase de préouverture (choix des locataires, organisation de l’emménagement, recrutement de l’animateur du projet social, mobilisation des bénévoles, etc…) fait également partie de l’exploitation, il convient de l’anticiper environ 3 mois avant l’ouverture.

La gestion d’un projet d’habitat API c’est la concrétisation des étapes précédentes indispensables d’ingénierie sociale, partenariale et immobilière. C’est à ce moment que la mission de coordination du porteur de projet (personne 3P) prend tout son sens.

Rappel des missions du porteur de projet

Extrait du cahier des charges du projet de vie de sociale et partagée (Loi ELAN)

Dans le cadre de la loi ELAN et en s’appuyant sur l’expérience des initiatives existantes, le législateur a identifié les missions principales d’un porteur de projet d’habitat API.

« TITRE VIII « Habitat inclusif pour les personnes handicapées et les personnes âgées « CHAPITRE UNIQUE « HABITAT INCLUSIF POUR LES PERSONNES HANDICAPÉES ET LES PERSONNES ÂGÉES « Art. D. 281-1. – La personne morale mentionnée à l’article L. 281-2 chargée d’assurer le projet de vie sociale et partagée est dénommée le porteur de l’habitat inclusif et doit à ce titre : «1. Elaborer avec les habitants le projet de vie sociale et partagée, en s’assurant de la participation de chacun d’entre eux et dans le respect du cahier des charges mentionné à l’article L. 281-1 ; «2. Animer et réguler la vie quotidienne de l’habitat inclusif ; «3. Organiser des partenariats avec l’ensemble des acteurs concourant à la mise en œuvre du projet de vie sociale et partagée, notamment avec des opérateurs sociaux, médico-sociaux et sanitaires, ainsi qu’avec des acteurs locaux et associatifs, dans le respect du libre choix de la personne ; «4. Déterminer les activités proposées au sein ou en dehors de l’habitat selon et avec le public auquel l’habitat inclusif est destiné et ses besoins, s’assurer de l’adaptation de l’ensemble des locaux et mobiliser les ressources des acteurs mentionnés au 3o dans le cadre des partenariats ; «5. Assurer les relations avec le propriétaire dans le cadre de l’utilisation et du fonctionnement du ou des locaux communs affectés au projet de vie sociale et partagée. 25 juin 2019 JOURNAL OFFICIEL DE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Texte 7 sur 125

Le porteur de l'habitat inclusif doit aussi régulièrement consulter les habitants afin d'ajuster le projet de vie sociale et partagée. Ce projet doit aussi, dès sa conception, intégrer la prévention de la perte d'autonomie d'une part, et d'autre part, l'anticipation des risques d'évolution de la situation des personnes.

RAPPEL DU ROLE DES INTERVENANTS DANS LA GESTION OPERATIONNELLE D’UN HABITAT API

Le porteur de projet

Il est le garant de la vision, des valeurs et du projet de vie sociale et partagée. C’est lui qui coordonne et fédère les acteurs autour de ce projet. C’est généralement le porteur 3P qui est l’employeur de l’animateur de vie sociale et partagée. Il rend des comptes aux éventuels financeurs et notamment au conseil départemental au titre de l’aide à la vie partagée (AVP). Il suit le budget du projet et veille au respect des règles en matière comptable et administrative.

En tant que garant de l’ensemble du projet social et représentant du collectif d’habitant, il doit mettre en place des instances de régulation (Conseil de maison, réunions régulières avec le service à la personne et tous les autres partenaires impliqués). Après l’ouverture de l’habitat, il doit s’assurer de l’adhésion au projet et de son respect par l’ensemble des intervenants et en particulier de la bientraitance vis-à-vis des habitants vulnérables. Il peut être amené faire face à la gestion de crises. Il communique autour de son projet et poursuit ses demandes de financement pour des projets liés à la vie quotidienne.

L’animateur coordinateur de vie sociale et partagée

L’animateur est en charge de réguler et d’organiser le vivre ensemble autour des activités individuelles de chacun en proposant des activités communes, intérieures ou extérieures. Réel pivot entre les parties prenantes du projet, il agit comme une courroie de transmission au sein de l’habitat et crée des occasions de rencontre et d’échange. Animer, au sens premier, c’est donner un souffle de vie, du mouvement. Cet élan extérieur permet au collectif d’habitant de se saisir pleinement des possibles qu’offre l’habitat. L’animateur fait remonter les éventuels dysfonctionnements liés au logement, à l’accompagnement des personnes ou des problématiques individuelles ou collectives qui font intervenir un ou plusieurs habitants.

Le bailleur (social, privé ou intermédiaire)

En charge de la gestion immobilière, il est présent d’un point de vue administratif (quittance, répartitions des charges) mais aussi au quotidien pour l’entretien et les réparations à la charge du propriétaire.

Le service d’aide à la personne et les professionnels de santé

Dans de nombreux cas, les habitants d’un logement API ont besoin d’un accompagnement aux gestes essentiels de la vie quotidienne (préparation et aide aux repas, aide aux toilettes, stimulations cognitives et physiques, aides administratives…). Cet accompagnement peut être individuel ou mutualisé. Les habitants choisissent leurs prestataires, dans le cas d’une mutualisation des heures d’aides humaines, ils optent pour le même prestataire.

Les bénévoles et les proches aidants

Les bénévoles, les voisins, les associations, les familles et proches aidants font également partie du quotidien des habitants. Le porteur 3P coordonne les acteurs qui gravitent autour du projet. Les proches et les bénévoles peuvent s’investir auprès des habitants, permettre d’élargir les activités ou interactions possibles. Et dans certains projets, ils sont également associés à la gouvernance du projet au même titre que les habitants et les familles.

LA MISE EN PLACE D’INSTANCES DE REGULATION ET L’EVOLUTION DU PROJET DE VIE SOCIALE ET PARTAGEE

Qu’elles soient internes (conseil de maison) ou externes (relations avec le service à la personne), la mise en place d’instances de régulation va permettre aux habitants de se placer au cœur du dispositif et de construire une représentation commune des objectifs poursuivis par le projet d’HAPI. En effet, chaque acteur intervient dans une relation duale avec l’habitant, croiser les regards permet d’apporter une réponse plus adaptée. En ce sens, il est important de veiller à l’équilibre des parties prenantes. Bien entendu, la mise en place d’instances périodiques ne remplace pas la régulation et la médiation réalisées au quotidien par les intervenants, et notamment par la fonction d’animation-coordination de la vie sociale et partagée (observation des dynamiques de groupe, gestion des urgences…). La vie d’un projet d’HAPI est ponctuée de fluctuations : départs et arrivées de nouveaux habitants, renouvellement des équipements, perte d’autonomie, nouvelles aspirations des habitants sont autant de situations qui peuvent remettre en cause le projet de vie sociale et partagée. Le projet de vie sociale et partagée doit satisfaire les habitants sur le long terme. Pour cela, le porteur de projet doit s’assurer que les habitants soient régulièrement consultés afin de faire évoluer le PVSP. Dans tous les cas, on va susciter l’expression des habitants qui ne peut pas être substituée par celle de leur proche.

LA GESTION DU BUDGET DE LA VIE QUOTIDIENNE

Dans le cas des colocations, les habitants peuvent être amenés à partager différents types de dépenses (abonnements (téléphone, internet, eau), des équipements électroménagers, frais d’achat de produits d’entretien, frais d’achat alimentaire pour les repas partagés). Il est conseillé de formaliser les règles de partage de ces dépenses. L’animateur du projet de vie sociale peut assister les colocataires dans la définition des règles de partage. Celles-ci peuvent éventuellement figurer dans le projet de vie sociale et partagée ou dans un autre document engageant les colocataires entre eux. Un des acteurs du projet peut les assister dans la gestion de ces dépenses, cela peut-être le porteur 3P, l’organisme qui assure l’intermédiation locative, une association tierce …

LA GESTION DE SITUATIONS COMPLEXES

Un certain nombre de situations du quotidien peuvent venir fragiliser l’équilibre économique mais aussi le projet de vie sociale et partagée (exemple : décès d’un habitant, vacance locative, hospitalisation longue, départ …). La mise en place d’une méthodologie de gestion de situations complexes et la sensibilisation de l’ensemble des parties prenantes peuvent permettre d’anticiper les actions à mettre en œuvre si une des situations devait intervenir.

Points d'attention

• Afin que chaque rôle soit respecté, le porteur de projet a la possibilité de proposer aux différentes parties prenantes d’adhérer à une charte ou encore de contractualiser avec tous les acteurs intervenants dans l’HAPI au sein d’un « contrat de vie partagée » par exemple.

• La préparation de l’ouverture d’un habitat API implique la formalisation de différents documents : bail de location, budget locatif, budget aide humaine, budget alimentaire commun, projet de vie de vie sociale et partagée, carnet des locataires … Mais il n’est pas possible de tout anticiper et une fois l’habitat ouvert, des adaptations et des ajustements seront nécessaires (facteur humain), il faut donc prévoir des temps de révision pour une évolution des documents.

• La vacance locative est un facteur de risque qui peut mettre à mal l’équilibre économique du projet en phase exploitation. Il s’agit d’une période pendant laquelle le bailleur ou l’IML ne perçoit pas de loyer entre le départ d’un habitant et l’arrivée d’un nouvel habitant. Pendant la période d'absence de l'habitant ayant droit à l'aide à la vie partagée, celle-ci ne sera pas être versée.

• Risque de confusion des rôles entre les acteurs : exemple : l’animatrice n’est pas la responsable hiérarchique des salariés du SAP, elle n’assure pas non plus la coordination médicosociale.

• Un habitat API n’est pas une résidence services. Lorsque le porteur de projet propose un ensemble de services aux habitants (animation, service à la personne, prestation de cuisine, logement, blanchisserie etc…), il s’expose à des risques juridiques tels que la requalification en établissement médico-social.

• Risque d’institutionnalisation de l’habitat API si la routine des pratiques professionnelles devient prépondérante par rapport au respect du rythme et des souhaits des habitants, si les intervenants s’approprient les lieux comme territoire professionnel ou s’ils sont tentés d’intégrer des codes ou manières de faire des établissements. La formation, une coordination planifiée ainsi que des échanges réguliers permettent de limiter les risques de dérives.

En synthèse

La réussite d’un projet d'habitat API dépend en grande partie de la phase d’ingénierie de montage de projet (compatibilité du projet immobilier avec les difficultés physiques ou cognitives rencontrées par l’habitant par exemple). Durant cette phase, il est néanmoins difficile de se projeter dans la vie quotidienne et la gestion des éventuelles situations complexes. L’anticipation, la communication et la coordination sont les maîtres-mots qui permettront d’agir au mieux dans l’intérêt des habitants.

Pour aller plus loin