Structurer le montage juridique

À l’origine d’un projet d’habitat API, il y a l’idée, le désir d’un porteur de projet d’apporter une solution d’habitat à des personnes vulnérables du fait de l’âge ou du handicap. Ce porteur de projet peut être un citoyen, un collectif de citoyens ou encore un ou plusieurs organismes en partenariat informel. Pour permettre au projet de se développer, que ce soit dans la phase de montage de projet, de construction ou phase d’exploitation, il y a nécessité d’une structuration juridique pour poser des actes qui donneront corps au projet : embaucher, recevoir des financements, acheter…

Le montage juridique et la recherche du statut juridique idéal sont des étapes essentielles et complexes dans l’élaboration de son projet API. Il s’agit de choisir la forme juridique qui convient le mieux au projet d’HAPI que l’on souhaite conduire. Pour donner toutes les chances à son projet de se réaliser, il convient de prendre le temps nécessaire pour se poser les bonnes questions et faire un choix maitrisé.

Le montage juridique est un outil incontournable au service de la raison d’être, de la faisabilité et de la viabilité de son projet.

Comprendre les différents volets d’un projet d’habitat API

Dans un habitat API, plusieurs fonctions sont assurées : le logement (porteur immobilier), l’animation du projet de vie sociale et partagée (porteur du PSVP) et, si nécessaire, l’accompagnement des habitants (porteur de l’aide à la personne). Ces différentes fonctions peuvent être portées des acteurs différents.

Le montage juridique détermine le statut du porteur de projet (personne 3P) qui peut prendre différentes formes juridiques et son articulation avec les entités porteuses des autres fonctions « logement » et « accompagnement ».

Les fonctions « logement » et « accompagnement » peuvent être portées par d’autres acteurs en partenariat avec le porteur de projet (personne 3P). La personne 3P peut aussi assurer la gestion de l’une ou des deux autres fonctions (logement et accompagnement) mais cela comporte des risques (cf. points de vigilance).

À chacune des fonctions correspond donc différents statuts possibles :

Cliquez sur les lignes pour voir ou cacher le détail.

Se poser les bonnes questions structurantes

1. Déterminer son projet social

• Quelles visions et valeurs du projet ?
• Quelle image nous souhaitons véhiculer ?
• Quel est le public auquel s’adresse le projet et à quels besoins il répond ?
• Quelle intégration à l’écosystème local ?

2. Être au clair avec le portage de l’immobilier

• Quel sera le statut des habitants : locataires, sous-locataires, propriétaires ?
• Le logement sera-t-il meublé ou non meublé (incidences sur la durée du bail) ?
• Quel sera le statut et rôle du porteur de projet ? Propriétaire des logements de l’Habitat API ? IML ?

3. Être au clair avec son modèle économique

• Quelle gestion des éventuels excédents ? question de la lucrativité
• Quel régime fiscal ?
• Quels sont les agréments et labels que l’on souhaite obtenir ?
• Quels sont les financements que l’on souhaite solliciter (aides publiques, subventions ?)
• Le porteur va-t-il faire appel à des bénévoles ? des donateurs ? du mécénat ?
• Le porteur va-t-il faire appel à des investisseurs pour augmenter son capital ?
• Le porteur va-t-il avoir une activité commerciale ? (Exemple de mise en location d’un gite ou de la salle commune)

4. Avoir une vision sur le modèle de gouvernance souhaité

• Quelle gouvernance, quelles articulations entre les porteurs des différentes fonctions ?
• Quelles modalités de prise de décision ?
• Quelle place pour le porteur en tant que fondateur du projet ?
• Quelle place pour les parties prenantes (habitants, proches aidants, financeurs, élus…) ?

5. Opter pour une forme juridique et inscrire son projet dans les dispositions légales prévues

• Le guide de l’AVISE « Choisir la forme juridique adaptée à son projet » présente les spécificités des différentes formes juridiques dans le cadre de la création de projet de l’économie sociale et solidaire.

6. Adapter le cadre juridique en fonction de son projet

• Rédaction des statuts : être attentif à la rédaction de l‘objet social de la structure pour qu’il corresponde à sa vocation (intérêt général par exemple …) et permette les activités nécessaires au fonctionnement du projet (intermédiation locative par exemple ou location, sous location par exemple),
• Rédaction des documents complémentaires si nécessaires (règlement intérieur, pacte d’actionnaire, etc.)

7. Questionner sa forme juridique

Les besoins de votre structure peuvent évoluer si vous décidez par exemple de développer une nouvelle activité ou de dupliquer des projets d’HAPI. Certaines formes juridiques (pas toutes) peuvent être transformées.

• Puis-je transformer ma forme juridique ? Apporter des modifications statutaires ?
• Dois-je créer une nouvelle entité pour une nouvelle activité (exemple : intermédiation locative, acquisition immobilière).

Le champ des possibles en termes de montage juridique et d’articulation dans le portage des différentes fonctions est vaste et il est important de se poser les questions structurantes pour orienter ses choix, ces différents choix ayant un impact sur la gouvernance du projet, les possibilités de financements. C’est un exercice complexe et il est prudent de se rapprocher d’un juriste pour sécuriser le montage de son projet.

• Arrêté du 24 juin 2019 relatif au modèle du cahier des charges national du projet de vie sociale et partagée de l'habitat inclusif
• Demain, je pourrai choisir d’habiter avec vous, rapport de Denis Piveteau et Jacques Wolfrom
• Publications du centre de ressources DLA Financement
• Cahiers pédagogiques CNSA
• Guide de l’AVISE « Choisir la forme juridique adaptée à son projet »
• Les sociétés à mission
• Arrêté du 24 juin 2019
• Art L. 281-1 du CASF