Structurer le montage juridique

Pourquoi la structure juridique est importante

A l’origine d’un projet d’habitat API, il y a l’idée, le désir d’un porteur de projet porteur d’apporter une solution d’habitat à des personnes vulnérables du fait de l’âge ou du handicap. Ce porteur de projet peut être un citoyen, un collectif de citoyens ou encore un ou plusieurs organismes en partenariat informel. Pour permettre au projet de se développer, que ce soit dans la phase de montage de projet, de construction ou phase d’exploitation, il y a nécessité d’une structuration juridique pour poser des actes qui donneront corps au projet : embaucher, recevoir des financements, acheter …

Le montage juridique et la recherche du statut juridique idéal est une étape essentielle et complexe dans l’élaboration de son projet API. Il s’agit de choisir la forme juridique qui convient le mieux au projet d’HAPI que l’on souhaite conduire. Pour donner toutes les chances à son projet de se réaliser, il convient de prendre le temps nécessaire pour se poser les bonnes questions et faire un choix maitrisé.

Le montage juridique est un outil incontournable au service de la raison d’être, de la faisabilité et de la viabilité de son projet.

Ce que l'on sait

Comprendre les différents volets d’un projet d’habitat API

Dans un habitat API, plusieurs fonctions sont assurées : le logement (porteur immobilier), l’animation du projet de vie sociale et partagée (porteur du PVSP) et si nécessaire, l’accompagnement des habitants (porteur de l’aide à la personne). Ces différentes fonctions peuvent être portées des acteurs différents.

Le montage juridique détermine le statut du porteur de projet (personne 3P) qui peut prendre différentes formes juridiques et son articulation avec les entités porteuses des autres fonctions « logement » et « accompagnement ».

Les fonctions « logement » et « accompagnement » peuvent être portées par d’autres acteurs en partenariat avec le porteur de projet (personne 3P). La personne 3P peut aussi assurer la gestion de l’une ou des deux autres fonctions (logement et accompagnement) mais cela comporte des risques (cf points de vigilance).

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A chacune des fonctions correspond donc différents statuts possibles :

1. Portage immobilier

- Portage en propre : Personne Physique, SCI - Portage par un tiers : Bailleur social ou privé, Foncière, Fondation

2. Portage du PSVP

- Association - Sociétés : SCIC, Sociétés SA, SAS..., +/- agrément ESUS - Autres : ESSMS, Collectivités...

3. Portage aide à la personne

- Aide individuelle (droit commun) - Aide mutualisée (partenariat avec un SAAD ou SAAD dédié) - Prestation (du porteur de projet ou d'un partenaire)

Se poser les bonnes questions structurantes

1. Déterminer son projet social

  • a. Quelles vision et valeurs du projet ?
  • b. Quelle image nous souhaitons véhiculer ?
  • c. Quel est le public auquel s’adresse le projet et à quels besoins il répond ?
  • d. Quelle intégration à l’écosystème local ?

2. Etre au clair avec le portage de l’immobilier

  • a. Quel sera le statut des habitants : locataires, sous locataires, propriétaires ?
  • b. Le logement sera-t-il meublé ou non meublé (incidences sur la durée du bail) ?
  • c. Quel sera le statut et rôle du porteur de projet ? Propriétaire des logements de l’Habitat API ? IML ?

3. Etre au clair avec son modèle économique

  • a. Quelle gestion des éventuels excédents ? question de la lucrativité
  • b. Quel régime fiscal ?
  • c. Quels sont les agréments et labels que l’on souhaite obtenir ?
  • d. Quels sont les financements que l’on souhaite solliciter (aides publiques, subventions ?)
  • e. Le porteur va-t-il faire appel à des bénévoles ? des donateurs ? du mécénat ?
  • f. Le porteur va-t-il faire appel à des investisseurs pour augmenter son capital ?
  • g. Le porteur va-t-il avoir une activité commerciale ? (Exemple de mise en location d’un gite ou de la salle commune)

4. Avoir une vision sur le modèle de gouvernance souhaité

  • a. Quelle gouvernance, quelles articulations entre les porteurs des différentes fonctions?
  • b. Quelles modalités de prise de décision ?
  • c. Quelle place du porteur en tant que fondateur du projet ?
  • d. Quelle place pour les parties prenantes (habitants, proches aidants, financeurs, élus…) ?

5. Opter pour une forme juridique et inscrire son projet dans les dispositions légales prévues

6. Adapter le cadre juridique en fonction de son projet

  • a. Rédaction des statuts : être attentif à la rédaction de l‘objet social de la structure pour qu’il corresponde à sa vocation (intérêt général par exemple …) et permette les activités nécessaires au fonctionnement du projet (intermédiation locative par exemple ou location, sous location par exemple),
  • b. Rédaction des documents complémentaires si nécessaires (règlement intérieur, pacte d’actionnaire etc…)

7. Questionner sa forme juridique

Les besoins de votre structure peuvent évoluer si vous décidez par exemple de développer une nouvelle activité ou de dupliquer des projets d’HAPI. Certaines formes juridiques peuvent être transformées mais ce n’est pas le cas de toutes

  • a. Puis-je transformer ma forme juridique ? Apporter des modifications statutaires ?
  • b. Dois-je créer une nouvelle entité pour une nouvelle activité (exemple : intermédiation locative, acquisition immobilière).

Points d'attention

Financements conditionnés ESS

Certains financements sont uniquement destinés aux entreprises de l’ESS ou aux associations à but non lucratif ou bénéficiant d’un agrément (ex : ESUS)

Cohérence statut & activité

Les dispositions statutaires doivent être cohérentes avec la nature de l’activité de la structure et les agréments ou reconnaissances nécessaires (exemple : utilité publique, ESUS, IML)

Risque de requalification

Certains montages sont plus fragiles relativement aux risques de requalification en établissement médicosocial (exemple : SAAD intégré, libre choix de l’habitant de faire appel aux intervenants de son choix)

Cahier des charges PSVP

Se référer au cahier des charges de l’habitat inclusif pour inscrire son projet dans les dispositions légales, notamment pour percevoir les financements dédiés à l’animation de la vie sociale et partagée

Portage par ESMS

Certains montages juridiques peuvent être plus complexes, notamment lorsque les établissements ou services médico sociaux ou les SAAD sont porteurs de projet (l’habitat API n’entre pas dans le champ des autorisations et la gestion financière et administrative doit être distincte de celle de l’établissement ou service).

En synthèse

Le champ des possibles en termes de montage juridique et d’articulation dans le portage des différentes fonctions est vaste et il est important de se poser les questions structurantes pour orienter ses choix, ces différents choix ayant un impact sur la gouvernance du projet, les possibilités de financements. C’est un exercice complexe et il est prudent de se rapprocher d’un juriste pour sécuriser le montage de son projet.

Pour aller plus loin