Le financement de l’habitat API

De nombreux besoins en financement...

Le financement des projets d’habitats API est un sujet essentiel. Les besoins sont divers et varient en fonction des territoires, des projets et de leur stade d’avancement :

l'amorçage, la faisabilité juridico-financière ou l’étude d’opportunité ;
pendant la phase de conception, l’ingénierie de projet, les études ;
l'acquisition ou la prise à bail du foncier ;
la construction ou l’aménagement du bâti ;
enfin, l’exploitation courante. Une bonne anticipation est nécessaire pour assurer leur aboutissement et leur pérennité.

Pour y répondre, différents types de financements entrent en jeu, comme :

les subventions d’ingénierie qui permettent de financer la conception du projet, le diagnostic territorial et la préparation à la gestion locative ;
l’aide à l’investissement qui permet de financer par exemple l’achat du foncier, la construction, la rénovation et la réhabilitation ainsi que l’aménagement ;
les aides au fonctionnement qui interviennent plutôt post-ouverture sur la gestion locative ou sur l’animation et la facilitation sociale.

De nombreux acteurs contribuent aux développements des projets en les soutenant par des financements. Parmi ces acteurs on retrouve par exemple les membres du Comité d'Orientation de hapi : l'AGIRC-ARRCO, l'ANAH, l'ANCT, la Banque des Territoires, le CCAH, la CNAV, la Fondation de France, France Active, la MSA, le Réseau Francophone des Villes Amies des Ainés, mais aussi les collectivités territoriales et bien sûr la CNSA via l'aide à la vie partagée (AVP, cf. ci-dessous).

Les besoins en financement

Cliquez sur une étape pour voir ou cacher le détail

1
Ingénierie
Conception de projet innovant
Diagnostic territorial
Projet social
Projet immobilier & architectural
Modèle économique, financier et juridique
Préparation à la gestion locative
2
Aide à l'investissement
Obtention du foncier
Construction
Espaces partagés
Rénovation/Réhabilitation
Performance énergétique
Aménagement
Equipements & travaux d'amélioration
Renforcement haut de bilan

Des modalités de financement déterminantes pour la pérennité de l'habitat

Les conditions financières définies en phases amont auront un impact sur l’exploitation, avec, par exemple, des loyers trop élevés pour l'habitant ou le gestionnaire, des prestations de services mal négociées ou mal dimensionnées qui pourraient remettre en cause le projet de vie sociale et partagée (PVSP) et l’équilibre financier sur la durée. Elles devront prendre en compte le public cible et ses ressources et être en cohérence avec le PVSP. Cela suppose une connaissance fine du public cible avec qui sera construit ce PVSP.

Au-delà du projet d’habitat et du public, une attention particulière doit également être portée dès le départ au territoire sur lequel s’inscrit le projet : quelles sont ses contraintes « géographiques », quels sont les acteurs en place et quelle est leur position (élus, prestataires, associations…) ?

Toutes les composantes du projet auront un impact sur le fonctionnement de l’habitat et doivent être étudiées en phase amont.

Cette phase d’étude peut parfois paraître longue et a priori complexe, mais c’est bien l’objectif de hapi que de faciliter ces opérations en proposant des outils, des méthodes et en donnant de la visibilité sur les solutions existantes.

Sur chacune de ces étapes, hapi met en relation les porteurs de projets avec des acteurs répondant potentiellement à leurs besoins spécifiques de financement.

L’aide à la vie partagée (AVP)

Le projet de vie sociale et partagée est un élément central des habitats API. Pour les projets d’habitat répondant aux critères de l’habitat inclusif selon la loi Élan, celle-ci a prévu un financement spécifique pour son animation.

Du forfait habitat inclusif (FHI) …

Dans une première phase, le financement de la « vie partagée » a été assuré pour un nombre limité de projets, par les agences régionales de santé (ARS) via un « forfait habitat inclusif » créé par la loi ELAN, et effectif depuis 2019.

Ce forfait est attribué à la structure porteuse du projet, via des appels à candidatures. Son montant est compris entre 3 000 € et 8 000 € par an et par habitant sans pouvoir dépasser 60 000 € par habitat inclusif.

Le versement du forfait habitat inclusif se poursuit sans interruption dès lors que l’emménagement d’une personne intervient dans les 3 mois suivant le départ d’un habitant.

En novembre 2020, l’Etat a institué l’expérimentation de l’« aide à la vie partagée » (AVP), une aide individuelle, gérée par le conseil départemental. L’AVP a remplacé progressivement le forfait habitat inclusif, pour le remplacer définitivement au 1er janvier 2025 (cf. LFSS 2023) : ces deux aides ne sont pas cumulables.

Une articulation entre les ARS (qui délivrent le forfait habitat inclusif) et les départements (qui délivrent l’AVP) s’effectue sur les territoires en discussion avec les porteurs de projets.

Cette expérimentation de l’AVP a pris la forme d’une phase starter sur 7 ans de 2021 à 2028, pilotée par la CNSA en coopération avec les conseils départementaux.

… à l’aide à la vie partagée (AVP)

L’aide à la vie partagée est une aide individuelle indirecte, versée au porteur de projet pour financer l’animation et la coordination du projet d’habitat, du « vivre ensemble ».

L’attribution des financements liés à l’AVP est de la compétence des conseils départementaux, via la conférence des financeurs. Pour obtenir l’AVP, les porteurs de projets doivent signer des conventions avec le conseil départemental, établies dans le cadre d’accords entre le conseil départemental et la CNSA. Pour repérer les porteurs de projets sur son territoire, les conseils départementaux utilisent différents moyens : AMI, AAP, AAC, réunions d’information.

Pour les conventions entre les 95 conseils départementaux et les porteurs de projets signées avant le 31 décembre 2022, l’État par l’intermédiaire de la CNSA, a pris en charge 80% du coût de l’AVP pour une durée maximale de 7 ans, les 20% restants étant à la charge des conseils départementaux.

Ces conventions s’appuient sur un modèle unique : le modèle de convention a été coconstruit par la CNSA avec un groupe de conseils départementaux. Ce modèle donne un cadre que chaque conseil départemental adapte selon une approche locale, pour intégrer l’AVP dans son règlement départemental de l’action sociale (RDAS).

La loi de finances pour la Sécurité sociale de 2023 (LFSS 2023) pérennise l’AVP. Ainsi, à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au 31 décembre 2024, la CNSA prendra en charge 65% du coût de l’AVP. A partir du 1er janvier 2025, la CNSA prendra en charge que 50%.

Le montant de l’aide individuelle est modulable et plafonné à 10 000 € par an et par personne. Cependant l’AVP ne prend pas en compte la vacance, elle n’est pas non plus versée entre le départ d’un habitant et l’arrivée d’un nouveau.

Les critères d’éligibilité de l’AVP :

Pour être susceptible d’obtenir l’AVP, il est nécessaire de remplir les conditions suivantes :

Avoir plus de 65 ans ou être en situation de handicap ;
Vivre dans un habitat inclusif ayant conventionné avec le conseil départemental.

L’obtention de l’AVP n’est soumise ni à des critères de ressources ni au niveau de dépendance des personnes.

Distinction entre vivre dans un habitat API et bénéficier de l’aide à la vie partagée (AVP)

L’habitat inclusif, avec son accompagnement et la mise en commun de services, est une réponse pour mieux faire face à la perte d’autonomie, voire à l'atténuer. Toutefois, la définition de l’habitat inclusif ne doit pas être confondue avec les critères d’attribution des financements publics à certaines typologies d’habitants. Ainsi la perte d’autonomie n’est pas une condition et l’habitat inclusif concerne tout type de public y compris des personnes autonomes ou valides pour des territoires à la fois urbains et ruraux.

Parmi les habitants, certains peuvent être éligibles à l’AVP selon certaines conditions : avoir plus de 65 ans ou être en situation de handicap.

D’autre part, il est possible de vivre dans un habitat sans percevoir d’aide : ni le forfait d’habitat inclusif, ni l’aide à la vie partagée.